Pierwsze poważne tąpnięcie na rynku apartamentów: Lake Hill w Sosnówce w cieniu kryzysu finansowego

Artur Kozieja, założyciel Europlanu, zmaga się z poważnymi problemami finansowymi w pięciu zarządzanych przez siebie spółkach hotelarskich. Obiekty w Ostródzie, Sosnówce i innych lokalizacjach zostały objęte postępowaniem restrukturyzacyjnym. Kluczowym problemem pozostają nierozwiązane kwestie z właścicielami apartamentów sprzedanych w systemie condo, którzy oczekują gwarantowanych zysków z najmu.

Artur Kozieja zadebiutował w polskim hotelarstwie w 2018 roku, kiedy to zakupił niedokończony budynek hotelu Gromada Kraków. Na koniec tego samego roku otworzył tam hotel Metropolo by Golden Tulip sieci Louvre Hotels Group, dysponujący 220 pokojami i około 2,5 tys. m² powierzchni konferencyjnej. W 2019 roku uruchomił Lake Hill Resort & Spa w Sosnówce, pomiędzy Jelenią Górą a Karpaczem, z 173 pokojami, a dwa lata później dobudował drugą część obiektu – Lake Hill Apartments z 89 apartamentami. W 2023 roku zrealizował swój pierwszy sieciowy hotel na Mazurach – Radisson Blu Resort & Conference Center Ostróda, który początkowo był zarządzany przez międzynarodową sieć. Jednak w połowie ubiegłego roku, po kumulujących się problemach, strony zdecydowały się zakończyć współpracę, a obiekt obecnie funkcjonuje pod marką Lake Hill Mazury.

Obecna sytuacja finansowa spółek budzi niepokój wśród inwestorów indywidualnych, którzy zainwestowali swoje środki w projekty realizowane przez Artura Kozieję. Na forach dyskusyjnych pojawiają się liczne głosy niezadowolenia i niepewności co do przyszłości tych inwestycji.

Kozieja wskazał, że zadłużenie każdego z hoteli wynosi około 4 mln zł. Skorzystanie z Postępowania o Zatwierdzenie Układu (PZU) ma ułatwić osiągnięcie porozumienia z rozproszoną grupą ponad 400 osób, będących właścicielami pokoi i apartamentów w tych obiektach. Podkreślił również, że czynsze najmu, indeksowane o wskaźnik inflacji, wzrosły w ostatnich dwóch latach o ponad 27%, co nie mogło być w pełni zrekompensowane podwyżkami cen usług hotelowych. Zapewnił jednak, że pozostałe zobowiązania wszystkich restrukturyzowanych spółek są regulowane na bieżąco.

W reakcji na trudną sytuację Kozieja zaproponował obniżenie czynszów dzierżawnych o 15% w Ostródzie i 20% w Sosnówce oraz wprowadzenie limitu indeksacji na poziomie 5% rocznie. Oferta ta nie znalazła jednak poparcia u wszystkich inwestorów. Kozieja tłumaczy, że wysoka inflacja oraz wzrost kosztów operacyjnych uniemożliwiły dalsze wypłaty czynszów na pierwotnych warunkach. Celem restrukturyzacji jest oszczędzenie przedsiębiorstw przed upadłością oraz ochrona interesów wierzycieli.

Dodatkowo, w księgach wieczystych nieruchomości należących do restrukturyzowanych spółek odnotowano hipoteki przymusowe na rzecz ZUS oraz urzędów skarbowych z tytułu zaległych składek i podatków. Przykładowo, w przypadku obiektu w Ostródzie wpisano hipotekę na kwotę ponad 130 tys. zł za zaległe składki na ubezpieczenia społeczne oraz hipotekę na 3,925 mln zł na rzecz urzędu skarbowego z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób prawnych za 2023 rok.

Europlan argumentuje, że działalność hoteli jest kontynuowana i generuje przychody, choć w ograniczonym zakresie. Kozieja deklaruje, że obecnie regulowane są wszystkie bieżące zobowiązania spółek, a restrukturyzacja ma zapewnić stabilność finansową i umożliwić rozwój w przyszłości.

Niemniej jednak, sytuacja budzi niepokój wśród inwestorów indywidualnych, którzy publicznie wyrażają swoje niezadowolenie. Wprowadzenie zmian w modelu biznesowym, w tym obniżka czynszów i nowe warunki współpracy, stały się przedmiotem sporu. Los spółek zależy teraz od powodzenia prowadzonych negocjacji oraz akceptacji przez wierzycieli planów restrukturyzacyjnych.

Eksperci hotelarscy oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wielokrotnie ostrzegali przed ryzykiem związanym z inwestycjami w condohotele, szczególnie w kontekście "gwarantowanych stóp zwrotu" i kosztownego finansowania takich projektów. Problemy z osiąganiem oczekiwanych wyników mogą wynikać z peryferyjnych lokalizacji niektórych inwestycji oraz z intensywnej konkurencji na rynku hotelarskim.

teksty źródłowe: SOS dla Gospodarki, Puls Biznesu, Bankier.pl, Horeca Biznes Club

Pierwsze poważne tąpnięcie na rynku apartamentów: Lake Hill w Sosnówce w cieniu kryzysu finansowego